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Défiscaliser votre impôt sur les sociétés avec la loi Girardin IS

De quoi s’agit-il ?

Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation pour les sociétés à l’IS, mis en place par la loi de « programme pour l’outre-mer » du 21 juillet 2003 et qui a fait l’objet de quelques modifications à compter du 1er janvier 2022.  Ce dispositif s’étend jusqu’au 31 décembre 2025.

L’entreprise investit au sein de biens immobiliers neufs situé en outre-mer : appartement ou maison destiné à la résidence principale d’un locataire.  En contrepartie, elle bénéficie de la déduction totale de son investissement de son résultat comptable et fiscal, ce qui permet une économie d’impôt (au taux de d’IS en vigueur) générée par la déduction du montant de l’assiette éligible du résultat fiscal de l’investisseur. L’avantage procuré par cet investissement est accentué par la possibilité pour l’entreprise d’amortir le bien.  

L’entreprise se constitue donc un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une double réduction d’impôt.

 

Exemple :

 

La société Belledonne dégage un résultat fiscal de 300 000 €. Elle acquière un bien immobilier en Guyane dont la base de défiscalisation est de 273 000 € en respectant les conditions de la loi Girardin IS. 

Hors investissement :

Résultat : 300 000 €

IS : 75 116 €

 

Résultat net : 224 884 €

Avec investissement :

Résultat : 300 000 € - 273 000 € = 27 000 €

IS : 4 050 €

 

Résultat net : 295 950 €


Soit un gain de trésorerie de 71 066 €

Conditions de déductibilité

En contrepartie de ce double avantage fiscal, l’entreprise doit respecter certaines conditions :

  • Le type de bien : Le bien au sein duquel investit la société doit être neuf et doit être situé en outre-mer.
  • Montant déductible : vous pouvez déduire de votre résultat imposable le prix de revient bien immobilier plafonnée à un montant HT au m2 (superficie habitable du bien + sa varangue dans une limite de 14m2*2664€ du m2).
  • Le locataire : Le locataire doit satisfaire des conditions de ressources ( 60 799 € pour un couple, 64 315 € pour un couple avec 1 enfant…)
  • La location : Le bien doit être mis en location dans les 12 mois de la date d’achèvement de l’immeuble. Il doit être loué nu pendant une durée minimum de 7 ans et doit constituer la résidence principale du locataire. Le loyer est plafonné à 178 € annuel par m2.

 

 

Possibilité de reporter le déficit sur plusieurs exercices si le résultat imposable de l’année n’est pas suffisant

Les différentes formes d’investissement possibles en GIRARDIN IS

La déduction des investissements réalisés dans le secteur locatif des sociétés passibles de l’IS peut prendre trois formes :

  • L’investissement direct : La société à l’IS achète directement un immeuble neuf qu’elle loue à un particulier personne physique. Le droit à la déduction naît à l’achèvement des fondations de l’immeuble.
  • La souscription au capital de sociétés soumises à l’IS : La société qui souhaite investir souscrit au capital d’une société passible de l’IS, cette société achète elle-même un immeuble neuf qui sera loué à une personne physique. Si cette option est retenue, une condition de déductibilité supplémentaire s’applique : le souscripteur doit s’engager à conserver les titres pendants 5 ans. Le droit à la déduction nait au titre de l’exercice au cours duquel sont versés les fonds.

 

Avantages du Girardin IS

  • Réduction immédiate de l’impôt dû par la société grâce à la déduction de l’investissement du résultat imposable et de la possibilité d’amortir le bien ;  
  • Constitution d’un patrimoine immobilier à moindre coût ;
  • Le plafonnement de loyer est beaucoup plus souple que celui de la loi Pinel ;
  • Création de trésorerie immédiate par le biais de la perception des loyers ;
  • Possibilité de financer l’investissement par un crédit bancaire dont les intérêts sont déductibles

 

Opter pour un crédit d’impôt

En lieu et place de la déductibilité de l’acquisition de votre bien immobilier en Outre-Mer sur votre bénéfice, vous pouvez opter pour un crédit d’impôt.

Pour pouvoir en bénéficier, vous devez créer une SCI (ou (SARL) qui a pour objet social exclusif l’acquisition de biens immobiliers neufs en Outre-Mer. La SCI domiciliée en Outre-Mer devra alors opter pour l’IS tout comme la société « mère ».

Le crédit d’impôt sera appliqué à hauteur du montant emprunté par la SCI. Si celle-ci a bénéficié d’une souscription au capital de sa mère, son montant sera alors exclu de la base de calcul du crédit d’impôt, mais pourra bénéficier de la déduction de son bénéfice ci-dessus détaillé.

Le crédit d’impôt est égal à 35 % de la base de défiscalisation, soit la superficie du bien + sa varangue limitée à 2664 €/m2.

 

Le crédit d’impôt est versé à hauteur de 70% au titre de l’année d’achèvement des fondations puis 20% au titre de l’année de mise hors d’eau de l’immeuble. Le solde est versé l’année de la livraison.